北京土地市场走热,房企会如何抉择?

中信2娱乐 2019年06月12日 16:09:21 阅读:16 评论:0

【腾讯房产 张雁弘 发自北京】����。

在规土委召开土地推介会之后�������,北京供地速度明显加快�������,土地市场也开始重新回到人们的视野���。随着孙河不限购地块的落锤�������,土地交易热度如同北京的气温一般�������,迅速升温���。

这背后反应的不仅仅是价格的浮动������,更是一些规则的变化������。

据中原地产统计����,2019年1-4月����,北京住宅用地供应5宗����,其中4月住宅用地供应2宗����,均为限价����,供应面积环比上涨140%��。

而进入5月������,规自委一次性推出了近期拟供经营性用地项目清单������,清单中的地块数量为54宗�����。

这54宗土地叠加正在挂牌的7宗土地����,合计61块����,其中48宗为居住类用地����,根据部分地块已公示的规划条件����,扣除配建之后����,住宅部分的规划建筑面积为543万平方米�������。

据毅家之言出品人郭毅的分析�����,2019年北京计划出让居住类用地71宗�����,住宅规划总建面达到785万方�����,由此势必导致北京商品住宅市场库存迅速上升���。

一方面是土地供应的激增�� �,另一方面是房企重仓土地去化的艰难�� �,虽然房企明知北京土地的面粉稀缺�� �,但如果做出的面包获取不到高溢价�� �,在土地接盘时�� �,想必也会畏首畏尾����。

试问����,伴随着土地市场走热����,房企会如何抉择�����? 在梳理答案之前����,我们先来看一组中原地产的统计数据��。

据统计����,4月北京住宅用地成交1宗/284.45万㎡����,同比下降71%;成交楼面价为17811元/㎡����,溢价率为20.14%����,为近7个月峰值����。住宅用地成交金额为10.2亿元����,同比下降69%����。

总体梳理2019年1-4月�����,住宅用地成交23宗/290.18万㎡�����,成交面积同比上涨18%�����,成交金额为593.71亿元�����,同比上涨7%�����,成交楼面价为20460元/㎡�����,溢价率为9.09%�����。

与往年相比 ���,住宅用地成交金额及溢价走势处于下行趋势 ���,由此可见 ���,房企拿地意愿尤为谨慎 ���,土地溢价率也维持在低位 � ��。

而在供地方面 � ��,4月住宅用地成交1宗/5.73万㎡ � ��,该地块位于门头沟永定镇 � ��,为不限价地块 � ��,执行70/90政策�����。

从整体供地来看������,2019年1-4月������,住宅用地成交23宗/290.18万㎡������,其中限竞房地块成交9宗/145.45万㎡������,成交面积占住宅用地成交面积的50%������,共产房地块成交10宗/96.99万㎡������,成交面积占住宅用地总成交面积的33%������,不限价地块成交4宗/47.74万㎡������,成交面积占住宅用地总成交面积的17%�����。

以住宅用地的成交结构来看�����,不限价土地的出现�����,值得市场关注� ����。据业内媒体分析�����,执行了两年多的限价政策�����,很可能在未来的供地中�����,会逐步消失� ����。

给出的理由是�����,在部分区域�����,面对大体量的供应和临近项目的贴身肉搏�����,新开楼盘售价已低于预售价�����,为遏制房价过快上涨的限价机制�����,也需要再重新评估���。

由此来看���,在供地方面���,规划条件已经有所松动���,但这种松动���,会转变为房企拿地的动力��� ?������。

毅家之言出品人郭毅认为����,除了限价有限放宽之外����,提振房企拿地动力����,在地块体量以及限“70/90”政策方面����,也需要重新来评估������。

借此����,再从房企的拿地态度来分析����,4月仅合景泰富独立拿地1宗/5.73万㎡�����。总体2019年1-4月����,房企独立拿地13宗/138万㎡����,联合拿地10宗/152万㎡;国企拿地14宗/168万㎡����,民企拿地5宗/68.3万㎡����,国民联合拿地4宗/54万㎡�����。

从房企的拿地情况看�����,京投2019年1-4月土地储备最大�����,共2宗/46.49万㎡�����,其中独立拿地1宗/30.26万㎡�����,联合拿地1宗/16.23万㎡;其次是万科�����,联合拿地2宗/46.44万㎡����。

据此�������,可以预见的是�������,在房企融资趋紧的当下�������,联合拿地和国企拿地�������,会成为市场的主流����。但是面对面粉的集中供应以及正在操盘的限竞房入市压力�������,房企又会呈现出什么样的拿地策略呢�������?����。

我们预判����,随着2019年房地产投资结构的深入调整����,房地产总体会呈现出低端地产和高端地产“两头热”的态势���。与之对应的����,房企拿地也会呈现出相应的态势���。

以当前成交的朝阳孙河地块来佐证� ���,不仅未限价� ���,也没有限制“70/90”� ���,容积率低至1.1� ���,未来可建商品房别墅������。而房山区域青龙湖版块� ���,虽限价3.7万/㎡� ���,但大概率会以低于限价3000元的价格开盘������。

据此推断����,未来北京土地市场将呈现三个特点:第一����,土地市场限制措施将有所缓和����,虽然对于完成保障类住房的任务会继续严格贯彻执行����,但也会在今年推出更多不限价地块;第二����,对于未做限制的优质区域和地块����,房企拿地必会贴身博弈����,步步紧跟;第三����,一些偏远区域的地块����,敢于拿地的房企����,较自身而言����,需要具备极强的区域营销力和产品创造力������ 。

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